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搜狐财经专访亨瑞总裁:美国地产如何投?五城市可考虑
来源:亨瑞集团编辑:轩辕十四时间:2016-02-17 11:12点击:
摘要:当前人民币贬值预期强烈,很多国人希望实现资产全球配置。调查显示,中国人海外投资首选美国。大部分投资者依然偏好房地产置业。去美国投资买房究竟如何买?会带来多大的收益?风险在哪里?近日,搜狐财经专访了业内专家亨瑞集团总裁邹亨瑞,他详细解读了投资美国楼市。
  当前人民币贬值预期强烈,很多国人希望实现资产全球配置。调查显示,中国人海外投资首选美国。对于大部分投资者而言,他们依然偏好房地产置业。去美国投资买房究竟如何买?如何交易?会带来多大的收益?风险在哪里?近日,搜狐财经专访了业内专家亨瑞集团总裁邹亨瑞,他详细解读了投资美国楼市究竟如何投。

  嘉  宾:
  邹亨瑞 亨瑞集团董事长
 
  谈市场:亨瑞2009年进入美国房地产市场
  搜狐财经:亨瑞集团在美国房地产市场开发经历了哪些阶段?
  邹亨瑞:2009年我们逐渐进入美国房地产市场,2008金融危机以后美国房地产降了很多。我们结合着美国投资移民项目,将投资移民基金投入到地产项目。地产开发相对安全,客户也能拿到绿卡。
  我们逐渐跟当地有名开发商、设计师合作,前期由他们主要操盘我们资金投入,通过合理监管确保选择投资项目安全。
  后来我们逐渐招聘、培养出自己有房地产经验的开发团队。目前亨瑞在美国的团队有50多人,能独立在美国进行房地产项目开发、操盘。我们总共涉及60多个地产开发项目,真金白银进去大部分是投资移民基金,还有普通的美元地产基金以及国内民营企业投资基金。总的房地产项目盘子加一起超过150亿美元。
 
  谈收益:预计美国房价每年涨3%~5% 出租收益可到5%
  搜狐财经:去美国投资房地产,一般会有多大的收益?
  邹亨瑞:中国人海外投资50%个人投资投到了美国,绝大多数往房地产方面投资。金融危机后,2009~ 2011年这三年房价偏低,但随后2012~ 2014年涨得很猛,有的涨幅超过20%。美国房价现在高速涨价时间已过。预计将来每年房价会涨3%~5%左右,有些城市房价涨幅可能达8%。当然这个投资回报率8%也是波动的。
  如果从投资角度考虑,就要考虑房价潜在升值空间和租售比。出租情况下扣除各种地税、管理税等等,收益率大概4%到5%左右。不过中间也有风险,比如你遇到一个不好的房客给你赖半年房租。
  也有的人去了美国两三年,觉得美元基金投资更好更便捷。基金可以定向投不同行业,国内现在比较容易接受的如房地产基金,投资者知道自己钱投到哪座房子和风险如何。这类基金相对保收益的投资回报率年化6%左右;如果在优先位置回报率在10%~15%之间;如果是普通劣后能达到20%左右,这是税前。
 
  谈渠道:去美国买房最好通过专业中介
  搜狐财经:国内投资者对美国市场不很了解,他们去美国投资主要渠道有哪些?
  邹亨瑞:美国跟国内一样,买房一般都要通过中介介绍。现在网络也很发达,可以通过网络来查找。美国有执照的中介一般比较守信用,只不过看他们服务区域、房源是否能满足你的要求。最后买房一些合同要经过美国领事馆公证,确保合同是真正有交易的,因为你没有美国身份。
  就风险来说,世界任何地方都一样,你不小心还是会有一些上当受骗的事情,总的来说美国法律体系比较健全,这种概率很少,如果你从网上查到一个房地产中介,并能确认他真正有执照,一般是比较诚信。
  买房投资和自己居住需求差异很大,所选房子也大不相同。如果中介在大陆提供服务,和投资人面对面沟通,能精准快捷帮投资者定位,选择城市、区域、地点、房子类型,如独栋、联排别墅、公寓型或者有些人从投资的角度买一个小型的酒店、或小型商铺出租。亨瑞在美国有很多本土化平台,国内还有30余个分公司,有很大连锁网络,对一些信息和客户需求把控更精准。因为我两边是相关联的,一方没做好会影响我们整体的业务。
  如果单一通过网上平台,或者在国内没有扎根或者正式注册的中介,有时候他服务不到位或者由于远程服务对方没有说清楚,可能造成失误引起一些纠纷。
 

 
  谈国内房企美国项目:房价没有优势
  搜狐财经:现在一些国内企业去美国开发房地产,包括万达、绿地等,个人投资国内企业开发的房地产项目有无优势?
  邹亨瑞:我们接触大企业如绿地、万达,还有很多其他企业走出去。在这个过程中,他们走出去多少都走了一些弯路,交了一些学费,国内体制是地产商从拿地、开发、销售、管理都自己独吃。美国体系比较复杂,法律健全分工明细,专人做专业的事,国内地产商有国内成功的惯性思维,对美国东西了解不够熟悉,有时候简单的方式做事,经常遇到延误、阻力。到美国做地产开发,最好要结合当地的一些合作伙伴,避免走过大的弯路。
  有些国内企业开始想法是卖给国内投资人。实际上到那以后可能每个地方最多三分之一房子卖给国内。根据美国市场来设计房型和市场更合理。绿地现在销售大部分都是本土化,万科在旧金山项目大部分是当地销售,这样更好适应市场变化。
  国内企业出去开发的房地产项目,和当地开发的房地产项目就房价来说都差不多。第一,国内企业到美国开发,管理人员可以过去,资金可以过去,人工不能是国内的人工,必须雇当地的建筑工人。所以价格成本各方面差异不大。
  买房过程也相同,可以买房按揭。国外比较严格,如加洲和纽约前期可以预售,需要交10%~20%的预售押金,押金在封顶交房之前不能挪用。
 
  谈税费:美国买房投资:税费不低
  搜狐财经:美国投资买房,从交易、税收、物业和后期保养上,和国内有哪些不同?
  邹亨瑞:第一是地产税。不同的房不同的州差异很大,如在洛杉矶买花园别墅,地产税是根据房子价格每年1%~1.5%不等。地产税大部分用在当地的教育、医疗、警察等各种公共服务。
  除了地产税,还有日常维护。如你买独栋需要日常维护。当地政府有很严格规定,如你的草不能长太高,你不剪政府派人来剪,政府单子就来了,这个单子比自己剪贵很多;在北方冬天下雪需要铲雪,你不铲雪政府派人来,单子又来了;还有很多市政统一规划,整个市容要做到整齐。
  如果你买公寓,公寓有一个物业管理费。如果你对外出租,租金中有10%~20%是物业管理费。公寓也有地产税,这个地产税相对少一点,公寓占地小。
 
  谈购房城市: 美国买房 五大城市可优先考虑
  搜狐财经:在美国买房,您比较推荐的城市有哪些?
  邹亨瑞:选择城市主要考虑安全可靠和价格抗摔的。一线城市旧金山、洛杉矶、纽约、西雅图、波士顿前几年涨得多,最近两年涨得缓慢,若以后市场波动,房价下滑幅度会小一些。如果选物业作为一种投资,可优先考虑一下这五个城市。
  二线城市如迈阿密、圣地亚哥、拉斯维加斯、凤凰城等这些地方房价便宜很多。如果出现经济波动,房价波动会稍微大一点。
  买一线城市还是二线城市房子更好?一般选择你经常去旅游或者居住一段时间城市更佳。
  如果你实在想有一套完整的房子放在那出租,二线城市出售比比一线城市好,租金收益可能达到5%左右,有些地方达到6%~7%。
 

 
  谈杠杆:美国楼市也可以用按揭 方便高效
  搜狐财经:国内人没有绿卡去美国投资楼市,贷款买房如何买?
  邹亨瑞:现在美国贷款按揭利率大概3%~4%。国内人没有美国绿卡,但国内人工资收入和税单可以作为收入来源证明。
  正规的大公司的工作收入证明是被认可的,小公司可能打一些折扣。但也有方法,汇丰银行国内成为VIP客户,存50万人民币且存三个月以上,这个VIP客户信誉会转到美国,在那边通过汇丰银行就可以贷款了,一般能贷到70%。
  最长贷款年限可到25年到30年。贷款利率有些可以是浮动的,有的一下子锁定五年利息,有些到了五年再重新谈。
 
  谈走势:美国房价还有4-5年黄金发展期
  搜狐财经:您觉得美国房地产投资还有几年的黄金期?
  邹亨瑞:去年12月美国宣布了金融危机来第一次加息,未来加息周期可能有四年到五年,每年加0.5~1百分点左右。很多数据显示可能会再长一点,因为美国经济复苏比较弱,时间比较缓慢,也许美国这一轮经济复苏能超过五年以上。
  美国楼市走势跟经济走势相关性非常紧密。房地产每年涨2%~3%,缓慢继续涨五年、十年都有可能。 当前纽约曼哈顿地区超高端豪宅已有回落压力,但普通房地产,总的来说恢复到离金融危机前的高点还差一段距离。
 
  谈美元基金:可以用地产基金形式投资美国地产
  搜狐财经:亨瑞集团现在还成立了自己的独立投资平台--兆瑞资本,通过设立美元基金方式满足投资者的海外投资需求。国内投资者如何通过兆瑞资本投资海外?
  邹亨瑞:亨瑞集团做了二十多年美国投资移民业务,现在有两万多个高净值客户,他们平均净资产超过1亿人民币。一些客户几年前到美国后想自己投美国地产开发项目,但语言和当地法律法规不够熟悉,找到律师和当地人合作心里又不踏实,于是希望亨瑞带着大家联合发展。因此亨瑞成立一个平台做GP(私募基金的普通合伙人,负责投资管理),他们做LP(私募基金的有限合伙人,负责投资资本),帮助客户在美国投资优质资产。效果很好,之前几亿的产品很快被销售掉了。
  另外,海外投资买实体房子,虽然心里看上去舒服,但会带来一些管理方面烦琐和不便,现在投资趋势开始朝产品服务投资方面靠。很多客户他认可地产基金,可以投资三年五年后退出来。
  亨瑞集团旗下兆瑞资本有两个平台,一是人民币基金,另外是美元基金。国内是人民币基金,去年注册备案完毕了,所有执照均已拿到。适当时候我们投资者想投资,可以把人民币通过合法的渠道从自贸区转为美元投到海外资产。根据国家规定三年、四年、五年后产品到期,钱再回到国内,再交相应的税收就可以。投资起点至少是50万美元。
  美元基金计划今年在适当时候和合理合规下,和国内有执照的相应机构合作,如和银行机构和金融机构以某种方式联合发售,我们正在探讨这方面的规划。
  我们当前主要问题是美国地产基金产品暂时跟不上。自从人民币突然贬值以来市场需求很猛,我们现在要找更多标的、更多的产品。
 

 
  谈投资技巧:有三大技巧可以考虑
  搜狐财经:投资者投资美国楼市,让物业能保值增值,您觉得有哪些技巧?
  邹亨瑞:第一你要找地产中介把需求说出来,自住还是为了出租投资?如果你为了自住同时又作为投资,可以找一个好学区既能让小孩上学,万一经济下滑抗摔程度也高。学区房贵一些,投资也大。
  第二,如果纯是为了投资,需要考虑看重房价涨价收入还是租金收入。好的学区房子很贵,但出租并不划算,可以考虑在一些市区买公寓出租,回报比较好。
  第三,根据自己需求选择一些城市,一般是选择你经常去的地方。否则物业有时需要签字,或者有事需要交代一下当地地产机构管理都比较麻烦。
 
  谈风险:投资美国楼市 不能太图省事
  搜狐财经:在美国房地产投资,您认为有一般有哪些风险?
  邹亨瑞:美国房地产市场化比较成熟,专业分工细致。买房你就找房地产中介,他帮你做尽职调查和各个方面手续,也有很成套的服务。
  具体来说,各州要求不一样,有的地方要求有房地产律师帮看一下法律文件,签字才生效。 中介也会建议你雇一个专业房地产评估师,对房子彻底检查一遍,别买了以后花很多钱修修补补。
  个别人为了省事,跟房东单独谈买卖交易。卖房人把房子清理干净、再修修补补,表面看着都很好。但这种容易出现漏洞,因为一些内在东西要专业的人士才能看得出来。投资人最好还是该花的钱要花,请专业人员帮你看好签字,出了问题专业人员要负一定的责任。
 
  谈发展:亨瑞集团未来有四大方向 金融是重点方向
  搜狐财经: 亨瑞集团未来的发展方向有哪些?
  邹亨瑞:我们未来发展有四个大板块。第一,以投资移民留学为基础,这些客户是高端客户,为我们其他三个板块提供了很好的客源。
  第二,海外买房置业。亨瑞每年有2000多个投资移民客户,有将近一半在美国买房,平均买房150万美元,这将带来十几亿美元的资金。
  第三,地产开发。亨瑞和中国房地产协会成立了一个海外投融资平台,协助中国企业到海外投资一站式服务,因为我们积累了很多国内企业到美国发展的经验教训。我们可以给中国企业提供全方位的帮助,包括尽职调查、市场调研,渠道对接、预售,还可以协助他们解决融资的问题。
  第四,金融方向。我们以后主攻方向是亨瑞基金。这个基金去年到今年主要侧重于美元地产基金,一年可能争取10亿~15亿美元投资。未来会涉及到多方面,比如文化、影视、大健康、高端医疗,甚至一些互联网+。亨瑞集团的金融属性是更重要和发展扩展的板块。
 
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