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中国房企与基金共谋发展

2014-09-24 ●

“利润率降低、土地成本翻倍、竞争惨烈……”越来越多的迹象显示，中国房地产“已进入下半场”。如何在此背景下保持速度，已成为诸多房企面临的首要问题。“不到5%的资本投入，分享项目40%以上的收益”，美国铁狮门的地产运营+地产基金的发展模式，颇让国内房地产企业艳羡。

谋划“联姻”金融的房企不在小数，但建立成功模式的案例却甚为少见，其难点何在？

地产基金的诱惑

“轻资产”成为今年房地产行业最流行的一个热门词语。较早叫出这一口号的，正是万科所谓的“小股操盘”。万科总裁郁亮表示：“这是学习铁狮门模式。”

但按照铁狮门总裁徐睿柏的说法，铁狮门通过不到5%的资本投入，提取地产开发链的各个环节的相关管理运营费和旗下地产基金超额收益的分配，“分享地产项目开发40%以上的收益”。可是万科的“小股操盘”模式往往只能获得股份比例以内的收益及部分营运费用，远远达不到5%投入分享40%收益的红利。

“房地产到最后本质是金融问题，但金融方面对房地产并没有开口。”万科董事长王石在今年4月北京的一场论坛上表示。在他看来国外产融结合模式在国内很难复制。

其中一个原因是国内房企很难获得金融牌照，这让王石不得不“曲线救国”，去年10月万科成为徽商银行的单一最大股东。而其他开发商如恒大、绿地也都纷纷抢滩金融牌照。但什么时候可以反哺房地产，在业内人士看来“为时尚远”。

事实上，同一时间国内金融行业推动的房地产基金也在野蛮生长，2013年人民币房地产基金募集规模超过1381亿元，同比增长了一倍。如果与2009年相比，募集规模更增长了16倍，当中大比例都是金融行业推行的地产基金或者资管产品，最近这类地产基金也屡屡曝出兑付困难的风险。与铁狮门相类似，由房企主导的基金却甚为少见。

伴随着高净值人群大量移民海外，中国开发商也逐步转战海外市场。自2012年以来，包括绿地、碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、万通等10余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达数百亿美元。

亨瑞集团自2009年进入美国地产投资开发领域，目前已经在美国直接参与和投资了40多个项目，直接投融资20亿美元，项目总规模超过100亿美元。亨瑞集团在美国的合作伙伴遍及地产开发整条价值链，包括美国市场上顶级的地产开发商，如：Lennar、Stockbridge、北京建工以及世界一流的建筑商、设计事务所、律师事务所、会计事务所、金融机构和地产分销渠道。

亨瑞海外美元基金成立于2014年初，由亨瑞集团发起成立，主要从事北美房地产的投资和开发、资产收购以及融资解决方案。基金充分发挥亨瑞美国投资管理团队的地产投资和开发经验，设计并提供满足投资人不同需求的多样化产品。历经二十余年深耕，亨瑞集团业已累积了上万名高净值核心客户，旨在1年内使亨瑞海外美元基金规模达到5亿美元，目前已募集并投资超过5000万美元。

亨瑞集团已在国内房企赴美房地产开发、土地规划与设计、低成本融资等热点问题上探索出成熟的新型开发模式，在成功实现自身业务的拓展与转型之时，也奠定了其美国移民商业地产开发者的领航地位。亨瑞集团将助力更多的中国企业进军美国房地产市场，在国际舞台上再创辉煌！