一、希腊黄金签证最新实施细则发布
近日，希腊政府正式发布 Ministerial Decision No. 214926/2025（刊载于希腊官方政府公报），明确了根据2023年第5038 号法律《移民法典》第100条（投资者永久居留许可）实施的详细文件要求和认证方式。
这是自希腊 2024—2025 黄金签证重大制度改革以来，首份全面、细化、具有统一执行效力的实施规章。
该细则明确规定：
商业物业改住宅（Commercial-to-Residential Conversion）
受保护建筑修复（Protected Property Restoration）
正式纳入希腊黄金签证合法投资路径，并首次给出了可操作的技术标准、证明材料与认证流程。
此次新规（214926/2025）由四位部长共同签署：
国家经济与财政部长 Kyriakos Pierrakakis
发展部长 Panagiotis Theodorikakos
环境与能源副部长 Nikolaos Tagaras
移民与庇护部长 Athanasios Plevris
新规正式生效日期为2025年11月11日，并废止2024年3月20日发布的旧版细则，成为移民局、城市规划局及地方机构的统一执行依据，结束了过去一年各地执行标准不一致、申请积压的局面。
这意味着希腊黄金签证正式进入制度化、可落地、透明化的新阶段。
二、细则重点：商改住与文保修复正式入法
（一）商业物业用途变更准入条件与证据要求
部长令明确以下两类资产可纳入黄金签证投资路径：
商改住项目：商业物业改为住宅用途
申请投资居留许可时，需提交：
◆工程师技术报告（证明用途变更已依法完成）
◆城市规划局备案文件
◆房产不得用于经营用途的声明（用于首次申请及续签）
工业建筑改为住宅
若改造对象为原工业用途建筑，工程师报告中须额外提供证明文件：
◆过去五年无工业运营证明
◆电力公司DEDE 证书
◆提交 E2 证明、税务记录等补充材料
这是首次将“工业转住宅”纳入法律框架，为大量工业仓储物业投资提供可预期路径。
（二）受保护建筑明确纳入范围
新规确认：
◆公证文书必须标注文保建筑 ΦΕΚ 公报编号
◆公证人必须 核实建筑确为受保护资产
◆若建筑获批“重建/扩建许可”，亦允许纳入投资范围
◆首次续签必须提交工程师的《修复完工技术报告》，证明修复或重建工程已完成并符合投资要求。
这是首次将文保建筑修复纳入黄金签证统一标准，为历史建筑修复投资提供法律确定性。
三、七大投资路径文件全面统一化
除新增路径外，新法案还系统梳理了七类投资方式及其材料要求，包括：
①购买现房
②长期租赁或分时度假
③继承或赠与
④购地建房
⑤购地新建
⑥商改住
⑦修复文保建筑。
每种投资类型都对应清晰的文件清单，如公证契约、E9房产税申报、健康保险、电子缴费凭证等。律师、公证人和工程师需对交易真实性与合规性承担法律责任。
这一举措标志着黄金签证从“经验操作”进入“标准操作”阶段。文件要求更加透明、统一，也为电子化审理系统的全面上线铺平道路。
四、证明材料清单标准化，统一执行
部长令统一规定了黄金签证申请必须提交的材料：
◆公证书（Purchase Contract）
◆过户证明（Transfer Certificate）或律师认证
◆工程师技术报告（适用于用途变更或修复类）
◆E9 税务申报
◆私人健康保险
◆申请费用 €2,000（每名申请人）
材料体系以全国统一格式为基础，减少不同地区不一致的情况。
五、首次明确续签要求：“防短租条款”入法
所以续签申请应提交：
◆房产所有权持续性声明
◆房产未用于短租平台（Airbnb等）或经营活动的声明
◆对于用途变更类房产需额外声明：“该物业仅用于住宅用途（Residential Use Only）”
这份新规标志着希腊黄金签证制度进入精细化管理新时代。它不仅为投资人提供了更清晰的操作指引，还强化了律师、公证人及工程师的法律责任，确保投资行为真实合法。
随着电子备案系统的全面启用，申请流程将更加透明高效。
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